이재명정부 부동산대책(1015) 핵심과 놓치면 안되는 사항들 총정리

🚨 "성동, 마포 집값 또 올랐다던데... 정부가 뭔가 발표하겠죠?"

10월 초, 제 지인이 마포 아파트를 급하게 계약했어요. "지금 안 사면 또 규제 걸릴 것 같아서"라며요. 그리고 정말로 5일 뒤인 10월 15일, 정부는 서울 전역 규제라는 초강수를 꺼내들었습니다.

저는 2017년 문재인 정부 때도 비슷한 경험을 했어요. 8.2 대책, 12.13 대책... 대책이 나올 때마다 "이번엔 진짜 잡히겠지?" 했는데, 결과는 늘 비슷했죠. 규제가 강화될수록 집값은 오히려 더 올랐던 기억이 생생합니다.

이번 10.15 대책은 과연 다를까요? 서울 전역 + 경기 12개 지역을 한꺼번에 묶고, 토지거래허가제까지 동원한 이번 대책을 부동산 실전 경험과 함께 분석해드리겠습니다.

📋 10.15 대책, 왜 나왔나?

정부가 이번 대책을 내놓은 이유는 명확합니다. 9.7 대책 발표 이후에도 집값이 계속 올랐기 때문이죠.

9.7 대책 이후 집값 상승 지역 (실제 사례)

성동구 성수동: 한 달 새 3~5% 상승
마포구 아현동: 신축 아파트 10억 돌파
광진구 자양동: 거래 급증, 호가 상승
송파구 잠실: 재건축 기대감에 매물 품귀

제 친구가 계약한 마포 아파트도 한 달 사이에 호가가 7천만원 올랐다고 하더라고요.

이재명 대통령은 취임 100일 당시 "부동산 투기를 멈추려면 끊임없이 대책을 내놔야 한다"고 말했습니다. 문재인 정부 때도 26~30번 가까운 대책이 나왔지만 집값이 잡히지 않았던 전례를 보면, 이번에도 장기전이 될 가능성이 높아 보입니다.

🎯 핵심 ① 서울 전역 3중 규제 (가장 강력)

이번 대책의 가장 큰 특징은 서울 25개구 전체를 규제 지역으로 묶었다는 점입니다. 기존에는 강남, 서초, 송파, 용산 4개구만 규제 지역이었는데, 이제는 은평구, 도봉구까지 전부 포함됩니다.

3중 규제가 뭔가요?

규제 종류	효력 발생일	주요 내용
조정대상지역	10월 16일	양도세 비과세 요건 강화 (2년 거주 필수)
투기과열지구	10월 16일	LTV 40%, 취득세 중과
토지거래허가구역	10월 21일	2년 실거주 의무, 갭투자 원천 차단

실거주 의무, 얼마나 강력한가?

제가 가장 주목한 부분이 바로 토지거래허가구역 지정입니다. 이게 왜 무서운지 실제 사례로 설명드릴게요.

실제 사례: A씨의 계약 취소

10월 12일에 성수동 아파트 계약을 한 A씨. 전세 세입자가 2년 계약 중이었는데, 본인은 강남에 있는 집에서 계속 살 예정이었어요. 전형적인 갭투자죠.

그런데 10월 21일 토지거래허가구역이 발효되면서 2년 실거주 의무가 생겼습니다. 세입자는 계약갱신청구권으로 2년 더 살겠다고 하고, A씨는 실거주를 못하니 허가가 안 나는 상황.

결과: 계약 해제, 계약금 날림

이처럼 토지거래허가구역은 갭투자를 원천적으로 차단합니다. 전세 낀 매물은 사실상 거래가 불가능해지는 거죠.

대출 한도는 얼마나 줄어드나?

규제 전 (10월 15일까지)

LTV 70%

10억 아파트 구매 시

최대 7억 대출 가능

규제 후 (10월 16일부터)

LTV 40%

10억 아파트 구매 시

최대 4억 대출 가능

▼ 3억 감소

제 후배가 10억짜리 아파트를 계약하려고 했는데, 이 규제 때문에 현금 3억을 추가로 마련해야 하는 상황이 됐어요. 결국 계약을 포기했습니다.

💳 핵심 ② 고가 주택 대출 한도 대폭 축소

규제 지역 지정도 충격적이었지만, 저는 이 부분이 더 놀라웠어요. 집값에 따라 대출 한도를 차등 적용한다는 거예요.

주택 시가 (서울 기준)	기존 대출 한도	신규 대출 한도	차이
15억원 이하	6억원	6억원	변동 없음
15억~25억원	6억원	4억원	▼ 2억원
25억원 초과	6억원	2억원	▼ 4억원

실제 계산 예시 (제 지인 사례)

송파구 잠실 아파트 20억원 구매 계획

10월 15일 이전: 6억 대출 + 14억 자기자금 = OK
10월 16일 이후: 4억 대출 + 16억 자기자금 필요
추가 필요 자금: 2억원

결국 이 지인은 2억을 급하게 마련할 수 없어서 매수를 포기했어요.

정부의 의도는?

정부는 명확하게 말하고 있습니다. "고가 주택은 돈 있는 사람만 사라"고요.

과거 15억 초과 주택에 아예 대출을 안 해주던 시절도 있었어요. 그때에 비하면 2억이라도 해주는 게 나은 건가... 싶기도 하지만, 대출로 집을 사려던 중산층에게는 큰 타격입니다.

📊 핵심 ③ 스트레스 DSR 강화

대출 한도를 줄이는 또 다른 방법이 있습니다. 바로 스트레스 DSR 금리 상향이에요.

DSR이 뭐죠? (쉽게 설명)

DSR(총부채원리금상환비율)

= 연간 대출 원리금 상환액 ÷ 연소득 × 100

예시: 연소득 1억원, DSR 40% 적용 시

→ 연간 4,000만원까지만 대출 상환 가능

→ 금리 4%라면 약 10억원 대출 가능

스트레스 금리가 올라가면?

구분	기존 (1.5% 가산)	신규 (3% 가산)
실제 금리	4%	4%
스트레스 금리	5.5%	7%
연소득 1억원 대출 한도	약 10억원	약 7.5억원
차이	▼ 약 2.5억원

제 직장 동료는 연봉이 9,000만원인데, 이 규제 때문에 대출 한도가 2천만원 넘게 줄었어요. "집 살 타이밍을 완전히 놓쳤다"며 한숨만 쉬더라고요.

🏠 핵심 ④ 1주택자 전세대출 규제 (신설)

이 부분은 정말 많은 분들이 간과하고 있는 내용이에요. 저도 처음엔 "어? 이게 무슨 의미지?" 했거든요.

무슨 내용인가요?

1주택자가 다른 곳에서 전세를 살 때

예전에는: 전세대출 DSR 적용 안 됨 (무제한 가능)

10월 29일부터: 전세대출도 DSR 계산에 포함

실제 영향:

부산에 집 1채 보유
서울에서 전세 거주
→ 전세대출 받을 때 DSR 적용으로 한도 축소

왜 이렇게 했을까?

정부의 숨은 의도가 있습니다. 갭투자 막기죠.

갭투자 사례 (과거)

강남에 10억짜리 아파트 구매 (전세 7억 끼고)
본인은 서울 외곽에서 전세 3억으로 거주
전세대출 3억 받아서 자기자금 0원으로 투자

→ 이제 이런 방식이 불가능해집니다!

제 주변에도 이런 식으로 갭투자하던 분들이 꽤 있었어요. 이번 규제로 타격이 클 것 같습니다.

📅 청약·재건축 규제 강화

투기과열지구 확대로 청약 시장도 변화가 생깁니다.

주요 변경 사항

전매 제한: 3년 → 사실상 입주 전까지 전매 불가
우선 공급: 해당 지역 2년 이상 거주해야 자격
가점제 비중: 70~80% 이상 (무주택 기간 길수록 유리)
재당첨 제한: 당첨되면 10년간 청약 불가

제 경험담

저는 2018년에 서울 청약에 당첨됐었는데, 당시만 해도 전매 제한이 1년이었어요. 지금은 3년이니까... 청약 당첨되면 정말 실거주 각오하고 해야 할 것 같습니다.

재건축 규제는?

조합원 지위 양도가 금지됩니다. 다만 예외 조건이 있어요.

1주택자 + 10년 보유 + 5년 거주 → 양도 가능
사업이 3년 이상 지연 → 양도 가능

재건축 투자로 수익 내던 방식이 막힌 거죠.

🤔 이번 대책, 효과 있을까? (전문가 의견)

가장 중요한 질문이죠. 정부는 "강력한 시그널"이라고 하지만, 과거 사례를 보면 의문이 듭니다.

긍정적 시각

단기 효과는 확실

대출 한도 축소로 매수세 급감 예상
토지거래허가제로 갭투자 원천 차단
3~6개월 내 급등세 진정 가능
관망세 확산으로 거래량 감소

부정적 시각 (제가 더 공감하는 부분)

여러 가지 우려점

① 공급 대책 부재

이번 대책은 수요 억제만 있고 공급 확대 신호는 약합니다. 근본적인 수급 불균형이 해소되지 않으면 단기 약발에 그칠 수 있어요.

② 현금 부자 독식

대출 규제가 강화될수록 현금 부자들만 유리해집니다. 제 주변에도 부모님 증여받아서 현금으로 사는 분들이 늘고 있어요. 자산 양극화가 더 심해질 것 같습니다.

③ 과거 실패 반복 우려

2014년 토지거래허가제 해제 후 집값이 폭등했던 전례가 있습니다. 규제는 거는 건 쉬운데 푸는 건 더 어렵죠. 해제하면 막혔던 수요가 한꺼번에 터질 수 있어요.

전문가들의 실제 의견

서진형 광운대 교수

"사실상 '매매 금지'에 가까운 조치. 수요 억제만으로는 한계가 있고, 실수요자 불편만 가중될 것"

남혁우 우리은행 부동산연구원

"갭투자 유입은 제한되겠지만, 학군지 등에서는 전세의 월세화가 빠르게 진행될 것"

경실련 성명서

"집값 상승 원인규명도 없이 단편적인 규제만 담았다. 전임 정부 실패를 되풀이할 우려"

💡 상황별 대응 전략 (실전 조언)

이론은 이제 충분하죠. 실제로 어떻게 대응해야 할지 정리해드릴게요.

상황 1: 지금 집 사려고 했던 분

추천 전략

규제 지역 내: 3~6개월 관망 추천 (매물 나올 가능성)
현금 비중 높이기: 대출 한도 줄었으니 자기자금 확보 필수
15억 이하 실거주 목적: 여전히 6억 대출 가능하므로 기회
급하지 않다면: 시장 안정될 때까지 대기

상황 2: 이미 집 계약한 분 (10월 15일 이전)

다행입니다!

10월 20일 전 계약: 토지거래허가 및 실거주 의무 없음
대출 심사 중: 10월 16일 이전 접수했다면 기존 한도 적용
안심하고 진행하세요

상황 3: 다주택자 (매도 고민 중)

신중한 판단 필요

급매로 내놓지 말 것: 시장 패닉 때 손해
양도세 중과 유예: 내년 5월까지니까 시간 여유 있음
좋은 입지 1채만 남기기: "똘똘한 한 채" 전략
전세가율 높은 곳부터 정리: 갭투자 메리트 줄어들었으니

상황 4: 청약 준비 중인 분

오히려 기회일 수 있음

가점제 비중 확대: 무주택 기간 길수록 유리
투기 수요 감소: 당첨 확률 높아질 가능성
실거주 각오: 전매 제한 3년이니 진짜 살 곳만 청약
우선공급 요건: 2년 거주 채우기 시작

상황 5: 갭투자자

게임 오버

토지거래허가제로 신규 갭투자 불가능
전세대출 DSR 적용으로 레버리지 한계
보유 중인 갭투자 물건: 출구전략 고민 시작
매도 타이밍: 시장 안정기 기다리기

📌 타임라인 정리 (언제부터 적용?)

10월 16일 (수)

• 조정대상지역, 투기과열지구 지정 효력 발생
• 양도세 비과세 요건 강화 (2년 거주 필수)
• LTV 40% 적용
• 고가 주택 대출 한도 차등 적용
• 스트레스 DSR 금리 3% 상향

10월 21일 (월)

• 토지거래허가구역 효력 발생
• 2년 실거주 의무 시작
• 갭투자 원천 차단

10월 29일 (화)

• 1주택자 전세대출 DSR 반영 시행

2026년 12월 31일

• 토지거래허가구역 지정 만료 예정
(연장 가능성 있음)

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 10월 15일에 계약했는데 토지거래허가 받아야 하나요?

10월 20일 이전 계약은 토지거래허가 대상이 아닙니다. 안심하세요. 다만 10월 21일 이후 잔금이면 다시 확인이 필요할 수 있으니 중개사와 상담하세요.

Q2. 15억 이하 아파트는 대출 한도 변동 없나요?

네, 15억 이하는 여전히 6억까지 가능합니다. 다만 LTV 40%와 스트레스 DSR 강화는 동일하게 적용돼요.

Q3. 지금 보유 중인 집도 실거주 의무가 생기나요?

아니요, 토지거래허가구역 지정 전에 보유한 주택은 실거주 의무가 없습니다. 전세도 계속 놓을 수 있어요.

Q4. 양도세 중과는 언제부터인가요?

다주택자 양도세 중과는 내년 5월 9일까지 한시 유예 중입니다. 그 전에 팔면 중과 안 돼요.

Q5. 부모님 증여받아서 현금으로 사는 건 괜찮나요?

법적으로는 가능하지만, 정부가 자금출처조사를 강화한다고 발표했습니다. 증여세 신고와 자금 출처를 명확히 해야 해요.

Q6. 청약 당첨되면 정말 10년간 재당첨 불가인가요?

네, 투기과열지구에서 당첨되면 10년간 전국 어디서도 청약 당첨이 불가능합니다. 신중하게 선택하세요.

Q7. 비규제 지역으로 풍선 효과 나타날까요?

과거 사례를 보면 가능성이 높습니다. 경기도 외곽, 인천, 세종 등으로 수요가 쏠릴 수 있어요.

Q8. 이 규제 언제까지 유지되나요?

토지거래허가는 2026년 12월까지 예정이지만, 과거처럼 수년간 지속될 가능성도 있습니다. 정부 의지에 달렸어요.

🎯 핵심 요약 (꼭 기억하세요)

이번 대책의 핵심 3가지

서울 전역 + 경기 12곳 3중 규제 - 토지거래허가제로 갭투자 원천 차단
고가 주택 대출 한도 대폭 축소 - 25억 초과는 2억만 가능
전세대출까지 DSR 적용 - 1주택자 갭투자 막기

가장 주의할 점

10월 21일부터 토지거래허가 필수 (2년 실거주)
세입자 있는 매물은 거래 사실상 불가능
대출 한도 축소로 자기자금 더 많이 필요
현금 부자들만 유리한 시장 도래

기회 요소

3~6개월 후 매물 증가 가능성
15억 이하 실거주 목적은 여전히 6억 대출 가능
청약 가점제 확대로 무주택자에 유리
패닉셀 나올 때 좋은 물건 저렴하게 취득 기회

💭 제 개인적인 생각

솔직히 말씀드리면, 저는 이번 대책이 근본적인 해결책이라고 보지 않습니다.

2017년부터 지금까지 부동산 시장을 지켜보면서 느낀 건, 수요 억제만으로는 한계가 있다는 거예요. 공급이 부족한데 수요만 막으면 어떻게 될까요? 결국 시간이 지나면 더 큰 반등으로 돌아옵니다.

제가 직접 경험한 사례들

2017년 8.2 대책
당시 강남 아파트가 급등하자 정부가 규제를 걸었어요. 6개월간 시장이 조용했죠. 그런데 2018년 봄부터 다시 폭등하기 시작했습니다. 규제 전보다 더 올랐어요.

2020년 7.10 대책
코로나 시기에 집값이 오르자 또 규제를 걸었습니다. 토지거래허가제도 도입했죠. 결과는? 2021년 초 규제 해제 신호만 나와도 집값이 미친 듯이 올랐습니다.

그리고 지금, 2025년 10.15 대책
같은 패턴이 반복되는 것 같아서 걱정됩니다.

물론 단기적으로는 효과가 있을 겁니다. 대출이 막히니까 당장 매수세가 줄어들겠죠. 하지만 근본적인 공급 부족 문제가 해결되지 않으면, 이건 그냥 시간을 버는 것일 뿐이에요.

그리고 이번 대책으로 가장 타격받는 건 실수요 중산층일 것 같습니다. 대출로 집 사려던 사람들은 한도가 줄어서 못 사게 되고, 현금 부자들만 편하게 집을 사는 구조가 되어버렸어요.

🔮 앞으로 어떻게 될까? (전망)

단기 전망 (3~6개월)

거래량 급감 (이미 나타나고 있음)
호가 하락보다는 관망세 확산
급매 일부 출현 (대출 막힌 사람들)
비규제 지역으로 수요 이동

중기 전망 (6개월~1년)

규제 지역 내 실거주 수요만 거래
전세 물량 감소, 월세 전환 가속화
청약 시장은 실수요자 중심으로 재편
정부 추가 대책 가능성 (효과 미흡 시)

장기 전망 (1년 이상)

두 가지 시나리오

시나리오 1: 규제 성공 (확률 30%)

대규모 공급 대책 병행 시
금리 인하로 경기 회복
시장 안정화

시나리오 2: 규제 실패 (확률 70%)

공급 부족 지속
규제 해제 압박 증가
해제 시 보복 상승
과거 패턴 반복

제 개인적인 생각으로는 시나리오 2의 가능성이 더 높아 보입니다. 역사는 반복되니까요.

📚 참고 자료 및 관련 링크

✍️ 마무리하며

이번 10.15 대책, 정말 강력하죠?

서울 전역 규제, 토지거래허가제, 대출 한도 축소... 정부가 꺼낼 수 있는 카드를 거의 다 꺼낸 것 같습니다.

하지만 과거를 돌아보면, 규제만으로 집값을 잡은 적이 없습니다. 2017년부터 2021년까지 30번 가까운 대책이 나왔지만, 집값은 오히려 2배 가까이 올랐어요.

이번엔 다를까요? 솔직히 저도 확신이 서지 않습니다.

다만 확실한 건, 단기적으로는 시장이 얼어붙을 것이라는 점입니다. 대출이 막히고, 갭투자가 불가능해지니까요. 3~6개월은 관망세가 이어질 겁니다.

그 이후가 문제죠. 근본적인 공급 대책 없이 수요만 억제하면, 결국 또 다시 폭등하는 과거를 반복하지 않을까요?

집을 사려는 분들께 드리는 조언

• 급하게 서두르지 마세요 (단기 조정 가능성)
• 현금 비중을 최대한 높이세요 (대출 한도 축소)
• 실거주 목적으로만 접근하세요 (투기는 이제 불가능)
• 15억 이하 실수요는 여전히 기회가 있습니다

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※ 면책 조항: 이 글은 개인적인 분석과 의견을 담은 것으로, 투자 권유나 법적 조언이 아닙니다. 부동산 거래 시에는 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.